Осмотр недвижимости перед покупкой: контрольный список для иностранного покупателя

Грузия — одна из самых простых стран для иностранцев, желающих купить жилье: большинство жилых и коммерческих объектов свободно выставлены на продажу, а регистрация происходит быстро. Однако скорость имеет свои недостатки — сделка, заключенная за один день, может скрывать необеспеченную ипотеку, процедуру взыскания залога или споры по поводу недвижимости. Этот контрольный список покажет вам, что иностранному покупателю следует проверить перед оплатой в Грузии.

Начните с выписки из публичного реестра.

В Грузии обязательства по недвижимости и ипотеке регистрируются в Национальном агентстве публичного реестра, которое находится в ведении Министерства юстиции. Прежде всего, получите актуальную выписку из реестра конкретной недвижимости. Она подтверждает, кто является законным владельцем и имеются ли какие-либо зарегистрированные обязательства по данной недвижимости. Запросите новую выписку, выданную ближе к дате сделки, а не старую копию, предоставленную продавцом.

Что мы должны вам предоставить в качестве выписки?

• Зарегистрированный собственник и кадастровый код недвижимости;
• Любая ипотека, залог или арест имущества;
• арест, судебное разбирательство или претензия третьей стороны;
• Зарегистрированная площадь и границы объекта недвижимости.

Проверяйте продавца, а не только сам объект недвижимости.

Убедитесь, что лицо, подписывающее документ, соответствует владельцу, указанному в выписке. Если документ подписывает представитель, внимательно проверьте доверенность — ее объем, дату и действительность. В случае с имуществом, принадлежащим компании, убедитесь, что компания действует и лицо, подписывающее документ, уполномочено на его продажу.

Проверьте наличие обязательств, связанных с данной недвижимостью.

Некоторые обязательства связаны с недвижимостью, а не с собственником. Попросите предоставить доказательства того, что коммунальные услуги, плата за управление зданием и налоги покрываются, чтобы избежать накопления долгов. Если недвижимость находится в ипотеке, ипотека должна быть снята в рамках сделки, а не оставлена в качестве обещания.

Особые меры предосторожности: Категория земельного участка

Приобретение жилой недвижимости, как правило, не представляет сложности для иностранцев. Сельскохозяйственная земля относится к другой категории и в Грузии на нее распространяются ограничения в отношении права собственности иностранцев. Если речь идет о покупке земли, а не квартиры, следует учитывать категорию земли как рискованный момент и обратиться к юристу для проверки действующих правил, прежде чем принимать решение.

Контрольный список для иностранных покупателей

• Новая выписка, подтверждающая владельца, район и кадастровый код;
• Ипотечные кредиты, залоги или споры отсутствуют, либо существует план по их снятию;
• Личность продавца соответствует выписке; доверенность является подлинной, если подписана представителем;
• Задолженность по коммунальным услугам, управлению и налогам покрывается;
• Если сделка касается земли, проверяется категория земельного участка;
• Договор купли-продажи проверяется перед подписанием;
• Передача права собственности регистрируется в Государственном реестре или в Доме юстиции.

Перед подписанием договора обязательно ознакомьтесь с его условиями.

Покупка квартиры обычно быстро оформляется у нотариуса или непосредственно в суде, и возникает соблазн подписать все, что вам предложат. Не делайте этого. В договоре должны быть четко указаны стороны, кадастровый код, цена и валюта, способ оплаты и момент перехода права собственности. Если авансовый платеж вносится заранее, договор должен определять его судьбу в случае срыва сделки. Гораздо дешевле, если юрист проверит проект договора, чем исправлять ошибки в нем.

Привяжите оплату к регистрации

Наиболее безопасная схема — связать денежный перевод с регистрацией недвижимости на ваше имя. Не платите полную сумму наличными, чтобы потом обещать зарегистрировать её. Если необходимо снять ипотеку, оформите её снятие в рамках той же сделки, чтобы получить недвижимость без каких-либо обременений. Сохраняйте все подтверждения оплаты — они подтвердят ваше право собственности и развеют любые возможные вопросы банка о происхождении средств.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец приобрести недвижимость, не имея вида на жительство?

Да, для покупки большинства видов жилой или коммерческой недвижимости не требуется проживание в данном регионе. Ограничения распространяются в основном на сельскохозяйственные земли.

Необходимо ли находиться в Грузии для завершения сделки?

Не обязательно; сделку можно совершить с помощью нотариально заверенной доверенности, но тщательно проверьте полномочия представителя.

Как быстро регистрируется перевод?

Регистрация в Доме правосудия обычно проходит быстро, часто в течение дня, с возможностью ускоренной регистрации. Именно эта скорость обуславливает необходимость вышеупомянутых проверок.

Документ о праве собственности — это недорогая страховка. Проведение таких проверок, желательно с помощью юриста по недвижимости, — это разница между чистым правом собственности и дорогостоящими неожиданностями.

Данная информация носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. По конкретным сделкам, пожалуйста, проконсультируйтесь с квалифицированным юристом. - Legal.GE NewsMaker