უძრავი ქონების იურიდიული შემოწმება: მყიდველის ჩეკლისტი 2026

გონივრული უძრავი ქონების იურიდიული შემოწმება საქართველოში გიცავთ ყველაზე ძვირი შეცდომებისგან: ფარული იპოთეკის, ბუნდოვანი მესაკუთრის ან რეგისტრაციის ხარვეზის მქონე ბინის შეძენისგან. ეს არის პრაქტიკული ჩეკლისტი ხელმოწერამდე.

დაიწყეთ საჯარო რეესტრის ამონაწერით

საქართველოში მოქმედებს ცენტრალიზებული უძრავი ქონების რეესტრი — საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. შეუკვეთეთ ახალი ამონაწერი კონკრეტულ საკადასტრო კოდზე და დაადასტურეთ სამი რამ: ვინ არის კანონიერი მესაკუთრე, ემთხვევა თუ არა ფართობი და საზღვრები, და დარეგისტრირებულია თუ არა ყადაღა-იპოთეკა.

შეამოწმეთ ვალდებულებები და შეზღუდვები

ამონაწერი აჩვენებს იპოთეკას, ყადაღას, გირავნობას და მესამე პირთა უფლებებს — ქირავნობას ან უზუფრუქტს. დარეგისტრირებული იპოთეკა ან ყადაღა უნდა მოიხსნას საკუთრების გადასვლამდე ან მის მომენტში — ნუ დაეყრდნობით ზეპირ დაპირებას, რომ მოგვიანებით მოიხსნება.

შეამოწმეთ გამყიდველი და მისი უფლებამოსილება

• შეადარეთ გამყიდველის პირადობა რეგისტრირებულ მესაკუთრეს.
• თუ ხელს აწერს წარმომადგენელი, წაიკითხეთ მინდობილობა და დარწმუნდით, რომ ის სწორედ ამ ობიექტის გაყიდვას მოიცავს.
• დაქორწინებულ გამყიდველთან შეამოწმეთ, საჭიროა თუ არა მეუღლის თანხმობა საერთო ქონებაზე.
• კომპანია-გამყიდველთან დაადასტურეთ ხელმომწერის უფლებამოსილება და საჭირო კორპორაციული თანხმობა.

გადაამოწმეთ საკუთრების ისტორია

გადახედეთ წინა გადასვლებს ხარვეზების, ნაჩქარევი გადაყიდვების ან დაუსრულებელი მემკვიდრეობის თვალსაზრისით. სუფთა, თვალყურდევნებადი ისტორია სანდო ტიტულის ერთ-ერთი ყველაზე ძლიერი ნიშანია.

მშენებარე და ახალი ობიექტები

დაუსრულებელ შენობაში იურიდიული ობიექტი შესაძლოა ჯერ არ არსებობდეს. შეამოწმეთ დეველოპერის ნებართვები, მშენებლობის ეტაპი და ზუსტად რას ყიდულობთ — დარეგისტრირებულ ერთეულს თუ სახელშეკრულებო მოთხოვნას. ბინადრობისა და შეფასებისთვის იხელმძღვანელეთ შეფასებითი და არა სახელშეკრულებო ღირებულებით.

გარიგება და რეგისტრაცია

საკუთრება გადადის ახალი მესაკუთრის რეგისტრაციისას და არა ფულის გადაცემისას. დაარეგისტრირეთ გარიგება საჯარო რეესტრში ან იუსტიციის სახლში და გადახდა შეუსაბამეთ ისე, რომ თანხა გაიცეს რეგისტრაციის სანაცვლოდ.

ხშირად დასმული კითხვები

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ქონების ყიდვა?

უცხოელები თავისუფლად ყიდულობენ საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებას; სასოფლო-სამეურნეო მიწა ცალკე რეგულირდება და აქვს შეზღუდვები.

საჭიროა თუ არა ნოტარიუსი?

გარიგების რეგისტრაცია შესაძლებელია პირდაპირ საჯარო რეესტრში ან იუსტიციის სახლში; ნოტარიუსი არასავალდებულოა, თუმცა იურისტის შემოწმება სასურველია.

რამდენ ხანს გრძელდება შემოწმება?

ფოკუსირებული იურიდიული შემოწმება ჩვეულებრივ რამდენიმე სამუშაო დღეს მოითხოვს — ძირითადად ამონაწერისა და დოკუმენტების მოპოვება-ანალიზზე.

სამშვინველი ნიშნები, როცა ჯობს შეჩერდეთ

ზოგი აღმოჩენა მოითხოვს პაუზას მათ მოგვარებამდე: ამონაწერში დარჩენილი იპოთეკა ან ყადაღა, გამყიდველი, რომელიც რეგისტრირებული მესაკუთრე არ არის, ბუნდოვანი ან ვადაგასული მინდობილობა, ამონაწერის ფართობი, რომელიც ბინას არ ემთხვევა, ან ზეწოლა გადაიხადოთ სრულად რეგისტრაციამდე. არცერთი მათგანი ავტომატურად არ წყვეტს გარიგებას, მაგრამ თითოეული საჭიროებს დოკუმენტურად გაფორმებულ გადაწყვეტას ფულის გადარიცხვამდე.

თუ გამყიდველი ვერ ხსნის ვალდებულებას, შეგიძლიათ გადახდა ისე დააწყოთ, რომ კრედიტორმა თანხა პირდაპირ მიიღოს და ჩანაწერი რეგისტრაციისას მოიხსნას. როცა რაღაც დოკუმენტურად ვერ აიხსნება, მიიჩნიეთ ეს პასუხად და უარი თქვით — სუფთა ტიტული სხვაგან უფრო იაფი ჯდება, ვიდრე მომავალი დავა.

სტატია ზოგადი ინფორმაციული ხასიათისაა და არ წარმოადგენს იურიდიულ კონსულტაციას. რეესტრის მონაცემები და შეზღუდვები გადაამოწმეთ კონკრეტული ობიექტისთვის ხელმოწერამდე. — Legal.GE NewsMaker